目指せ利回り10パーセント!収益物件を見極める秘訣があります!

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空室をつくらないために

「空室」は収益物件の敵

何度も説明しているように、収益物件が避けなければならない最も重要な事柄は「空室」です。できれば物件を満室にしたいと思うのが自然のことですし、そうでなければ赤字になってしまいます。ですが、日本の人口は年々減少しています。2015年以降は年間70万人の人口が減るというデータもあるほどです。70万人と言えば、山梨県や佐賀県丸ごとの人口です。それだけの人口が減ったら、当然アパート・マンションなどの空室も増えることになるでしょう。ですが実際のところを見てみるとどうでしょう。全ての収益物件に空室ができるのではなく、「常に満室で入居待ちの人がいる物件」と「空室ばかりの物件」に二極化しています。これは人口が減ったことによって、入居者が物件を選びやすくなったからという理由があります。今まではここしか空いていないからとか、家賃が高いからという理由で妥協していた点も、人口が減ったことで空室が増え、家賃が安くなったので選択肢が増えたのです。自分が住みたい街で、住みたい部屋を探せる時代なのです。しかもそんな状態でも条件がいい新築物件が次々と建てられています。そうなると築古で駅から遠くて設備も古い家を選んでくれる人なんて稀なのではないでしょうか。では、どうすればそういった条件の物件の空室を減らすことができるのでしょう。

賃料を下げる

一番手っ取り早く、確実に空室を埋める方法は、賃料を下げることです。同じ条件の物件があったら、少しでも家賃の安い方を選ぶのが普通のことでしょう。ですから家賃を下げれば自然と空室は埋まります。しかし、これには多くのリスクを伴っています。空室が増えると、不動産屋や仲介業者は、「家賃を下げましょう」と交渉してきます。値下げ交渉に応じれば簡単に入居者は決まりますが、次の空室ができたときにもまた値下げ交渉されることになるのです。物件は当たり前ですが年々築年数が古くなっていきます。そうすれば当然入居者の需要も減ります。そうなったとき、値下げを繰り返していると家賃の上げ時が無くなってしまい、収支計画もくるってしまいます。これではオーナー側は損しかしません。更に家賃の値下げをすることで入居者の質が悪くなり、他の物件には住めないような人たちばかりの寄せ集めのような物件になってしまう可能性もあります。こういった入居者は、極端に安い家賃に惹かれて入居しているため、建て替え時や、万が一問題を起こして退去してもらいたいときにも他に物件が見つからないため、中々退去してくれないのです。そうなると手間もかかりますし、余計な出費が必要になるかもしれません。ですから、家賃を下げる場合には慎重に、よく考えてから下げましょう。

住み心地のいい部屋に

家賃を下げる前に確認してほしいのが、本当にその部屋は住み心地がいいのか、という点です。根本的に物件自体に魅力が無ければ入居希望者は集まりません。空室が出来る原因となっていることが部屋自体にないかどうか、もう一度確認して観ましょう。例えば、陽当たりが悪い、収納が少ない、3点ユニットバスなどの点は人気が出ない大きな原因になります。これらを改善することは難しく費用も掛かりますが、「賢いリフォーム」のページで紹介したように、細かい点を改善するだけでも印象が大きく変わります。壁紙を張り替えるだけでも部屋の明るさが1トーン上がります。明るい部屋は気分も明るくしてくれるので、住み心地の良さにもつながるのです。このように、入居者の立場に立って部屋を見直すことで、改善すべき点が分かります。大規模なリフォームをしなくても、工夫次第で住みよい部屋を造ることが出来るのです。

物件の魅力を知る

入居希望者の目に止まる物件にするためには、その物件の魅力を最大限にアピールすることが重要です。たとえ駅から遠かったり、築古だったりしても、オーナー側が気付いていないその物件の良さが何かあるから、入居者がいるのだと思います。たとえば「徒歩5分以内の場所にスーパーがある」「学校に近い」「バイク置場がある」「駐車場が広い」「駅までの道が明るい」などなど、立地や設備や環境に関することなどを色々な視点で探ってみましょう。そうすることで、どんなタイプの入居者がその物件に合うのかが分かります。例えばスーパーや学校に近いならファミリー層向け、駅までの道が明るいならシングルの女性向けなど、売り込む対象が分かってくればリフォームもしやすくなりますよね。入居者のニーズにあった部屋作りができるので、結果的に入居希望者が増えることに繋がります。目に見えるところだけでなく、「冬でも日の光が入るので暖かい」とか「騒音がなく静か」など、五感をフルに活用して魅力を探してみてください。それらを上手にアピールすれば、入居率も上がるはずです。

営業と仲良くなっておく

仲介業者の営業さんは、直接入居希望者にアピールしてくれる人です。物件をオーナーの代わりに売り込んでくれるのが営業さんですから、彼らが賃貸経営の命運を握っていると言っても大げさではないでしょう。営業さんも人間なので、嫌いなオーナーの物件よりも好きなオーナーの物件を優先的に決めてあげたいと思うのは自然なことです。それは営業マンに限らず不動産会社という単位でも同じことで、収益物件のオーナーは彼らが担当する多くの物件のオーナーの1人に過ぎないわけです。沢山ある物件の中で自分の物件を推してもらうには、やはりオーナー自身を気に入ってもらうことが大切なのではないかと思います。ではどんなオーナーが気に入られるのでしょうか。まず単純に規模が大きい物件で管理料や仲介料を沢山払ってくれるオーナーです。会社にとって純粋に利益が大きい物件のオーナーはやはり優遇されます。規模が大きくても、広告料や管理料を値切ったりしているとあまりよくは思われないでしょう。また、基本的なことですが、連絡が付きやすいオーナーや柔軟な対応をしてくれるオーナーの方が気に入られます。営業さんや不動産会社の都合を考えて、判断やレスポンスを早くたり、忙しいときに長電話をしないという気遣いの心を持って接するようにしましょう。

マイソクを作り直す

繁忙期が過ぎても空室が埋まらないと、不安になって家賃の値下げをしようかと考え始めます。ですがその前に一度、管理会社の募集状況に問題がないか確認してみましょう。部屋の条件にも問題はなく、リフォームなどの工夫も施しているにも関わらず、空室が埋まらないという場合には自分で他の業者に物件募集をお願いするのも一つの手です。まず、管理会社から自分の物件のマイソク(物件の概要や間取り図、地図などをまとめた資料)を見せてもらいましょう。マイソクを魅力的に作ることで内見者を増やすことができます。空室を埋めるために、まずは物件に興味をもって貰わなければなりません。そのためにマイソクは大変重要な要素となってきます。地図が分かりにくかったり、物件の情報量が少なかったりすると、それだけで候補から外されてしまいます。また、マイソクは物件の魅力をアピールする最大のチャンスでもあります。「物件の魅力を知る」という項目で説明したように、ぱっと見ただけでは気が付かないような魅力を存分にアピールしましょう。また、室内の写真や設備の説明など、丁寧に書いてあるものほど沢山の人の目に止まりやすくなります。その点でも管理会社さんに頼り切るのではなく、自分で積極的に改善していく姿勢を見せることが大切です。

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