目指せ利回り10パーセント!収益物件を見極める秘訣があります!

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賢いリフォームのコツ

せっかくリフォームするなら効率よく、入居者に喜ばれるニーズにあった形にしたいですよね。入居者の立場にたって考えると、あれもこれもとリフォームしたい点は色々と出てきますが、具体的にどのような点に気を付けながらリフォームすればいいのか、賢いリフォームのコツをご紹介します。

リフォームのコツ

壁紙

壁紙の張り替えについては、前のページで説明したように、高価なものを長く使うのではなく、安価なものを使って小まめに替える方がいいでしょう。入居者にとっては「高級」なことよりも「新しい」ということの方が喜ばれるからです。では壁紙の色はどうしていますか?他物件との差別化を図るために、思い切って柄物を使ったり、奇抜な色にしたり。他物件との差別化は大事なポイントですが、壁紙に関していえばこれは当てはまりません。柄物の壁紙や奇抜な色の壁紙は、ぱっと見たときにはかっこよく写ったり、斬新に写ったりしますが、実際にその部屋で長い時間を過ごすとなると話は違います。例えば、陽当たりの悪い部屋を明るく見せるためにオレンジ色や黄色の壁紙を張った場合。確かに明るく見えますが、目が疲れてしまって全く体が休まりません。中にはオレンジや黄色の壁紙でも全然平気という方もいるでしょう。ですが、それは稀なケースです。なるべく早く入居者を決めるためには、いちばん地味で無難な「アイボリー」や「オフホワイト」の壁紙にすることがお勧めです。壁紙に関しては「普通」の色であることが大切なのです。何故ならそれが一番落ち着くし、誰にでも受け入れられるからです。ですから、壁紙は無難な色にしましょう。ちなみに真っ白な壁紙は光を反射して目が疲れます。あまりお勧めできません。

スイッチやコンセントのプレート

壁紙を新しく張り替えると、途端に目立って汚く見える場所があります。壁のスイッチとコンセントのプレートです。これらのプレートは経年劣化で黄ばんでしまったり、手あかがついて汚れたりしやすい場所です。普段のお掃除でも見落としがちなポイントのため、どんどん汚れていきます。壁紙が古いままの場合には、壁紙に溶け込んでいるので、それほど汚いとは感じないのですが、壁紙を綺麗な物にした途端にその薄汚れた感じが目立ってしまうのです。しかもスイッチやコンセントというのは入居者の目に付きやすいところにあります。ですので、壁紙を張り替えたらこれらのプレートも新調しましょう。これらのプレートの交換はドライバーさえあれば簡単にできます。価格もひとつ1000円以下とローコストです。さらにスイッチ自体を最新式のモダンなものに交換するという方法もあります。この場合でも2DKの物件で3万円くらいで交換可能なので、やってみる価値はあるのではないでしょうか。

キッチン

水回りに清潔感があると、それだけで部屋全体が美しく見えます。中でも一番目に付きやすいのがキッチンです。キッチン丸ごと新しくする費用があればいいのですが、それには70万~80万くらいかかってしまいます。中々そんな費用は捻出できませんよね。そこで、手っ取り早く清潔感のあるように見せる方法があります。それは、水栓金具をワンレバーでフルステンレスのものに変更するという方法です。プラスチック製やひねるタイプの水栓は汚れ易いですし、古臭く見えます。なにより手が汚れやすいキッチンで、ひねるタイプのものは使いづらいのです。ワンレバーであれば、汚すことなく水を出すことができますし、フルステンレスはお手入れも簡単で汚れ難いので好評です。汎用品であれば5千円~1万5千円くらいで買えますし、取り付けも数千円で可能です。ここを新しくするだけでキッチンに高級感がでます。また、ちょっとしたことですが、流し台の排水口に設置されている蓋やゴム、中のバスケットを新品に交換することもお勧めです。ホームセンターなどでそれぞれ数百円程度でそろえることが出来ます。匂いが出にくいもの、防菌効果があるものなども売っています。排水口は最も汚れやすい所です。オーナー側の細かい気配りをアピールできるポイントでもあり、何より安く、簡単にリフォームできるのでお勧めです。

浴室

浴室も水回りと同様、清潔感が求められる場所です。これも丸ごと取り替えるにはかなりの費用がいりますが、部分的に新しくするだけでも随分印象が変わります。まず一つはシャワーヘッドです。従来ついているシャワーヘッドは水圧が弱く使いづらい上に、プラスチック製だと見た目もあまりよくありません。これをステンレスの水圧の強いものに換えるだけで浴室の印象がガラリと変わります。また、シャワーヘッドを水圧の強いものに換えると節水にもなるのでおすすめです。高級ホテルにあるようなマッサージ機能付きのものでも数千円で購入することができます。機能は劣りますが、安い物では1000円代で買えるものもあります。交換には特別な工具もいらないので自分で簡単にできるのも嬉しいところです。また、小さいことですが、チェーン付のゴム栓や浴室内のタオル掛けなども新品に交換しておきましょう。これらの製品もホームセンターやインターネットで数百円くらいで購入できます。これらのパーツは錆びやすいです。既に錆が出ていた場合にはもちろん交換必須ですが、出ていない場合でも新しいものに交換することをお勧めします。

モニター付きインターホン

インターホンの有無で入居を決める人はほとんどいないと思います。インターネットの検索にもそういった項目は見かけません。ですが、インターホンがあると困るという人もいませんよね。モニター付きのインターホンは実はそんなに高くないんです。大体1万円くらいで買えてしまいます。一人暮らしの女性や主婦の方に、モニター付きインターホンは大変喜ばれる設備です。同じ条件の物件2件で迷ったとき、インターホンが決め手になる可能性も無きにしも非ずです。取り付けもそれほど大変な作業ではなく、頑張れば自分でもできる程度の作業です。業者さんに他のリフォームと一緒に頼めば、数千円で付けてくれると思います。一度付けてしまえばそうそう簡単に壊れないものなので長く使えます。1万円ちょっとで入居者に喜ばれるなら、付けない手はないでしょう。

共有部分の照明

廊下やエントランス、階段など、マンションの共有部分の照明を付けていますか?夜間の階段や廊下は、明かりが無いと危険ですし、外から見たときの見栄えも悪いです。電気が付いているだけで防犯にもなりますし、入居者も安心しますから、共用部分にも照明を付けましょう。照明を付ける場合は、LED電球がお勧めです。夜間のみの点灯になると思うので、電気代はそれほどかかりません。蛍光灯でもLEDでも電気代という面ではあまり変わらないでしょう。ですが、LED電球は寿命が大変長いです。共有部分の照明が切れた場合、すぐに気付いて交換できればいいのですが、管理しているマンションやアパートにわざわざ夜に出向くことってあまりないですよね。入居者が気付いて連絡してくれる場合もありますが、共有部分だからいいか、と放っておく人が多いのも現実です。照明の切れかかった廊下や階段は、非常にみすぼらしいですし、管理が行き届いていないと思われるので、泥棒などにも狙われやすくなるそうです。かといって毎日電気のチェックに赴くのも大変です。ですから寿命の長いLED電球がいいのです。LED電球の寿命は約4万時間です。1日平均10時間照明を点けていても、10年間交換不要と言うことになります。入居者の安全の為にも、自分の手間が省けるという意味でも共有部分の照明にはLEDがお勧めです。

自分でやるか、業者に頼むか

不動産投資家の中には、自分で全部のリフォームをこなすという方もいらっしゃいます。その方が節約になりますし、やりがいもあると思います。しかし、私は不器用なのでそのほとんどを業者さんにお願いしています。初めのころはできる所だけでも自分でやって、なるべく費用を抑えようとしていたのですが、まとめて頼んだ方が安くなりますし、私は所詮素人です。プロの職人さんが行ったリフォームとは雲泥の差があります。せっかくお金を掛けてリフォームしたのに、素人リフォームなせいで仕上がりがいまいちだったりすると入居者もがっかりしてしまいます。また、自分で完成までこぎつけることが出来ればいいのですが、途中で失敗して結局業者に頼む羽目になったりすることもあり、そういう場合は二度手間ですし、最初からやってもらった場合よりも費用が掛かる場合が多いのです。しかも業者さんに頼めば、私が1週間かかるところを1日で仕上げてくれます。1週間丸々リフォームに費やすわけにもいきませんから、結局完成までに1ヶ月くらいかかってしまいます。その間はその部屋の家賃収入はもちろん0です。業者さんに頼めば、いつまでに仕上げてくださいと日付を指定することも可能なので、入居者募集もかけやすくなりますよね。その点を考えるとやはりプロに頼んだ方がお得な気がします。もちろんちょっとした作業は自分でやろうと思うことは良いことだと思います。ちょっとしたペンキの塗り直しや、コンセントのカバー交換、カーテンレールの付け直しなど、プロに頼むまでもないというリフォームもあります。そういった自分で出来る事と、プロに任せた方がいい事の線引きはきっちりしておいた方がいいでしょう。

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