目指せ利回り10パーセント!収益物件を見極める秘訣があります!

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収益物件とリフォーム

リフォームすることの意味

不動産投資で一番避けたい事柄は「空室」です。空室があればそれだけ家賃収入は減りますし、人が何年も住んでいない家というのは傷むのが早いのだそうです。傷んだ部屋に入居者は付きにくいので、そうなってしまうと「空室→家が傷む→入居者がいない→空室」という負の連鎖が始まってしまいます。空室を避けるために必要なことは、入居者のニーズに応えることです。駅から近く、家賃が予算の範囲内であることも大切ですが、入居者が一番気にするポイントは使いやすい部屋かどうか、清潔感があるかどうかなどの点だと思います。新築の収益物件でしたら、部屋の使い勝手や清潔感はあまり気にする必要もないでしょうが、中古物件の場合は、壁がシミだらけだったり、トイレが汚かったりすると、いくらその他の条件が良くても入居者側は契約を躊躇してしまいます。ですから、ある程度のリフォームは必要なのではないかと私は考えています。一度大幅に手を入れてしまえば、その後はハウスクリーニングや壁紙の張り替えのみで対応することも可能になるので、後々の費用や時間の節約ができます。

費用対効果を考える

しかし、家賃が4万円代の部屋にリフォーム代を50万も60万も掛けるというのは得策ではありません。いくら空室が埋まるからと言っても、4万円代の家賃収入ではリフォーム代の元を取るのに1年以上かかってしまいます。どうしてもリフォームが必要な物件の場合は最低限のリフォームに止め、家賃も3万5千円くらいまで落として貸し出すなど工夫するといいのではないでしょうか。では、どれくらいのリフォームが妥当なのでしょう。私の個人的な意見では1ルームで20万円~40万円くらいかと思われます。ですが、部屋の状態やどの程度のリフォームかにもよるので、絶対にこれが正解とは言えません。水回りのリフォームなどは特にお金が掛かるため、ぐっとリフォーム費用が高くなります。費用対効果を考えて妥協点を探しましょう。

大切なのは新しいということ

収益物件のリフォームで大切なことは、「新しい」と言うことです。壁紙を例にとって考えてみます。張り替えたばかりの1000円の壁紙の部屋と、5年前に張り替えた5000円の壁紙の部屋ではどちらが入居者が付きやすいでしょうか。それは、圧倒的に前者です。新品であることが喜ばれる壁紙などの部分は、高いものを長く使うことよりも、多少耐久性が劣るものでも安い物を使って退去時に換えたほうが、結果的に入居者にも喜ばれますし、費用も安く抑えられることが多いのです。同じように、エアコンや給湯器など壊れやすいものもなるべく早く交換することをお勧めします。1ルーム用のエアコンなどは3万円くらいで購入することが可能です。新品のエアコンが付いていると言えば、入居希望者も増えます。この3万円をケチって、10年・15年と使ってもいいのですが、エアコンは大体10年もたずに壊れてしまうのです。故障すると入居者に迷惑がかかるばかりか、修理業者を手配してすぐにでも修理してもらわなければなりません。そうなると費用も手間も余計にかかってしまいます。ですから、設置から7年8年経ったエアコンは速やかに交換した方が長い目で見ると得なのではないかと思います。

3点ユニットバス

狭いワンルームなどでよくある仕様が3点ユニットバスです。昭和60年頃から平成の始め位までに土地価格の高い場所などで多く取り入れられていた、バス・トイレ・洗面台が一緒になったユニットバスです。3点ユニットバスタイプの物件はバス・トイレ別の物件と比べると明らかに人気がありません。多少狭くてもいいからトイレとお風呂は別がいいという方が非常に多いです。これは日本人の文化的な所もあるのではないかと思います。そもそも3点ユニットバスは、トイレや洗面台と浴室を独立して設置できるようなスペースがない物件向けに造られたもので、バスタブにお湯を溜めてゆっくり浸かり、一日の疲れを落とすという日本人の文化には向いていないものなのです。ですから3点ユニットバスの需要はほとんどありません。以前はどうしても家賃を抑えたいという学生や、就職したてのサラリーマンなどに需要があったのですが、そういった収入の低い層が実家から通うなどして一人暮らしをしなくなっていることも、ニーズが落ちていることの原因の一つです。ですが、前述した通り、水回りのリフォームには莫大な費用が掛かります。その費用を負担してニーズに合った物件にリフォームするか、はたまた家賃を値下げすることで入居者を獲得するか、この点は非常に悩みどころです。

温水洗浄便座を付ける

通常3点ユニットバスに、温水洗浄便座は付いていません。シャワーを使う場所なので、漏電の可能性があるため電源が無いのです。最近では温水洗浄便座のついているトイレでなければ困るという人も多いようで、インターネットの不動産検索サイトなどをみると、検索条件で温水洗浄便座があるかないかを選択できるようになっている所も多く見受けられます。このように3点ユニットが嫌われる所以の一つには温水洗浄便座が付けられないという点があるのではと考えました。そこで調べた所、3点ユニットでも温水洗浄便座を付ける方法があったのです。それはユニットの壁にコードを通す穴を開けて、電源を浴室の外から取るという方法でした。なるほど、この方法なら漏電する心配もありません。しかも非常に簡単な工事で温水洗浄便座を設置することが可能なので、費用も安価に済みます。このちょっとの工夫だけでも入居者のニーズに応える部屋に一歩近づいていると言えるのではないでしょうか。

内装を変える

ユニットバスの印象というと、狭くて暗くてビジネスホテルのようだ、使いづらいというものが挙げられます。そこで、その悪印象を払拭するために内装を変えるという方法もあるのではないかと考えました。ユニットの壁の色を変えたり、鏡を大きくしたりすることで暗いという印象は幾らか改善されるはずですし、狭いと感じるという点でも、大きな鏡が奥行きを広く見せる効果が期待できます。また、使いづらいという点の改善方法としては、シャンプーや石鹸を置く場所を造ることで大きく改善できると思います。網棚の設置など簡単な工事で済みますので、費用や手間もそれほどかかりません。見た目が綺麗なだけで内見者も増えますし、反応も良くなります。

バス・トイレの分離工事

ある程度費用に余裕があり、今後長くその収益物件と付き合っていく予定がある場合には、やはり思い切ってバス・トイレの分離工事をすることをお勧めします。前述した通り、3点ユニットの需要は年々減っています。インターネットの物件検索の人気の条件には、必ず「バス・トイレ別」が入っています。温水洗浄便座を設置したり、内装を変えたりしても、バス・トイレ別の検索条件を選ばれたらその物件は絶対に見られることは無いのです。バス・トイレの分離工事には50万~60万円の費用が掛かります。ですが、同じ条件の物件で、バス・トイレ別と3点ユニットの部屋では8000円の価格差があってもバス・トイレ別が選ばれているのです。今後再び3点ユニットの物件への需要が増える可能性はないとは言い切れませんが、ほとんど0に近いのではないかと思います。長期的に見れば思い切って分離工事をした方がいいことは明らかです。

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